成都上半年房价领涨全国，下半年走势由这场土拍埋下伏笔！

今年上半年，成都楼市可谓形势一片大好。

价格端，成都半年度均价为近两年高位，商品房价格同比涨幅力压杭州、北京、上海，位列全国70城之首，为8.3%。

成交端，全市新房成交8.1万套，是去年的1.07倍；成交套均面积约131.6㎡，首次突破130㎡；二手房成交11.9万套，是去年的1.65倍。

价量齐涨，房企自然愿意拿地——上半年，涉宅用地供应58宗、2959亩，成交46宗、2433亩，其中，中心城区双限地出让43宗，成交42宗，且多家本地民企参与，拿地意愿强烈。

2023年土拍回顾↓

6月13日：2023上半年土拍收官，名场面上演：71家房企抢一块地！

5月11日：五月土拍炸裂：首拍全成交，3.6w清水限价即将捅破天花板！

4月18日：昨夜电闪雷鸣，原来是为了这场土拍！

3月22日：2023首次土拍，数十家开发商开抢！今年房价走势定了！

今天的土拍，作为成都下半年中心城区双限地拍卖的起势，可谓市场焦点，也不出意外地成绩斐然——11宗土地全部成交，其中6宗溢价成交，2宗达最高限价成交；清水限价超3w土地一宗（3.3万元/㎡）；抢得最凶的地又一次出自锦江区，林家坝34亩住宅地吸引62家房企参与抽签。

 老规矩，先上总表↓ 

可以看到，上半年推地最多的高新、天新均未露面，成华、锦江、金牛、青羊各出让1宗，龙泉、双流各3宗，新都1宗；三环至四环之间的土地最多，共计7宗，占总出让面积的64.5%。

11宗土地亮点多多，我们分板块看。

双流一口气放出怡心湖A区的3宗住宅地，共计139亩，其中50.8亩空港置业竞得的土地，与其余两宗连襟地——越秀竞得的42.8亩、45.5亩相邻。

相较于主湖区所在的B区，A区的市场声量更小——去年出让的5宗土地，截至发稿时，仍有3宗未面市，因此兑现度也更差。

但从其清水限价的变化能看出：A区的未来，不会比B区差多少——去年为21500、27000元/㎡，今年涨至29000～29500万元/㎡。

周边最近的4个在售项目价格 

 剪刀差大家感受下↓

城建方面，A区路网雏形已现，地铁19号线计划今年四季度开通，生态恢复工程在今年被提上日程，高中、中小学、幼儿园、社区综合体也已被标注在控规图上。

▍拍摄于2022年4月

居住方面，去年到今天，共8宗地，其中6宗（包括今天出让的3宗）容积率都为2.0，其余两宗为2.5，呈现低密宜居的氛围。

本次出让的3宗土地位置也相当好，临近主湖区：离湖最近的一宗步行约400米可进入怡心湖公园，临近地铁19号线牧华路站：离地铁站最近的一宗步行约300米，周边基础配套丰富。

目前，怡心湖B区已无可售新房，越秀拿下的88亩土地，也让整个A区充满想象空间。

前文说到，三环至四环本次放出了7宗地，其中清水限价最低的就是新都198板块的16.6亩纯住宅地，为2.1万元/㎡。

但可别以为它真的那么“便宜”——这宗地容积率只有1.4，出让文件对这宗地建筑高度的概述是：临水、临生态用地界面30米进深以内范围，建筑平均高度不超过10米；局部最高不超过13米，整体高度不超过24米。

按照标准3米层高算，一部分建筑为3～4层，最高不超过8层。

更不消说，这宗地还在东风渠支渠内湾，周边全是墅区，还临近熊猫基地，生态条件十分优越，周边交通也四通八达，东侧规划幼儿园、中学、小学，除了没地铁，其他没毛病。

▍地块西侧的蜀龙大道，如今已是新都的交通门面

所以，诞生在这里的项目，必然高端，要么是纯叠拼，要么是叠拼+洋房，虽然平均单价只有2.1万，但总价充满想象空间。

▍周边环境，大家自行感受

香投置地这块地，想入手三环附近低密小区的购房者，不妨期待一下。

三环至四环的7宗地中，龙泉独占3宗，其中十陵的2宗地，清水限价分别排名倒数二、三：靠近四环的85.5亩住宅地为2.2万元，靠近三环的65亩住宅地为2.4万。很显然，想上车四环内，十陵可能最便宜的机会之一。

这几年十陵成为楼市热门，一是确实相因，二是临近网红公园青龙湖，三是有地铁4号线，更重要的是：学校密度非常高。

城投置地竞得的85.5亩地，容积率2.0，紧邻规划中的地铁12号线双土地站，距离地铁12号线（规划）与9号线（规划）交汇的范家院子站也不远，地块低密且方正，还是正南北向，目前南北视野都没有遮挡，如果做大围合式小区，东西楼间距可以达到400米。

但这宗地的劣势也很明显，北侧有大片田地和农房，何时能有所改观，尚不明确，城投置地会用怎样的产品匹配这块土地，可以期待一下。

▍拍摄于2023年3月

而同协嘉竞得的65亩地，胜在与中学、幼儿园分别一街、一墙之隔，街对面还规划有社区综合体，步行约300米可达地铁4号线来龙站，与三环只隔一个地块，北侧是东风渠，周边基本是近几年才放地或修建的新项目，基本没有老破小和拆迁房，界面很新，氛围很好——不愧是15家房企抢夺的地块！

虽然西侧也有建材市场、汽车维修厂等界面欠佳的片区，不过隔了三环，影响不大，容积率1.5，如果做纯叠拼基本可以避免跟三环内侧片区对视——同协嘉会如何操刀，值得拭目以待。

除了十陵的两宗地之外，龙泉还放出了一宗三圣乡39亩住兼商用地。

近两年三圣乡在市场上的声量不用多说，这次放出的土地也颇有诚意——去年8月调规文件中的K1住兼商用地，东侧为规划小学，南侧为规划绿轴公园，未来会与东部副中心市政景观公园连成一片，周边各类基础配套齐全，被仁和竞得，充满想象空间。

更值一提的是，去年调规图中的4宗商住地（EFGH地块）的清水限价就已经是2.8万了，今年维持了这一价格，对购房者还是非常友好的。

▍拍摄于2022年8月

剩余3宗三环外以及1宗紧邻四环的土地，我们一并说。

主城四区出让的这4宗地，好像商量好了一样，全部都位于三环外或四环边，我们以清水限价最低的龙潭为起点，顺时针看。

NO.1

成华龙潭49亩住宅地

优势劣势都很明显

这宗约49亩、容积率2.0的纯住宅地，清水限价2.3万，优势和劣势都很明显。

优势在于交通便利，周边基础配套成熟；劣势在于临近铁路、高速，噪音较大，清水限价2.3万，周边的保利林语溪二手房均价1.7万，区域市场对“新房单价超2万”的接受度或许会是个难题。

好在，地块周边有大量产业园区与高收入群体，结合2.0的容积率，锦城华创如何扬长避短，走差异化的高端路线来吸引周边高净值人群？我们拭目以待！

PS：锦城华创此前与日方创展合作的「流光拾沐」，产品力超强，新地块会否联手有开发实力的房企，也可以期待一下。

NO.2

锦江林家坝

本场清水价唯一3万+土地

不愧是锦江区——本场11宗土地，只有一宗清水限价破了3万，就在锦江区的林家坝TOD片区，为3.3万，对面就是58产业园，周边规划基础配套完善，地段优势很明显，难怪有62家房企参与抢夺。

相较于该片区上半年出让的74.4亩住宅地，清水限价上调了3000元/㎡，毕竟上半年西侧71家房企抢夺的金三地块，清水限价已经3.6万了。

▍拍摄于2023年3月

此外，林家坝还毗邻白鹭湾，是规划中的地铁9号线二期和20号线换乘站，且其规划被称为“中国生物科创谷”——地段佳、配套密集、产业高精尖，谁看了不眼馋？有中国能建的央企品牌力，未来的项目非常值得一看！

关于林家坝片区更多信息，戳→实踩重点板块：从生研所、58到华西医院，8车道的锦江大道估计还要堵！

NO.3

青羊马厂坝

时隔一年再放地，清水限价上调2400

马厂坝TOD的上一次供地，是在去年4月一批次集中供地，厦门国贸底价竞得36.6亩纯住宅用地，清水限价25260元/㎡。

时隔一年多时间，马厂坝放出了32.4亩住宅地，清水限价上调2400元/㎡至27500元/㎡，可以看出青羊区对该板块还是很有信心。

此外，周边新房多、界面新，香港置地西元上批次精装房源售价23808～32222元/㎡，马厂坝TOD青云壹号清水特惠房源18888元/㎡起，城投置地翡玥蘭庭在售精装房20943～31602元/㎡，国贸臻原在售精装房价格26535～29272元/㎡——这宗新地若按3000元/㎡封顶精装价来算，均价达到30500元/㎡，竞争还是非常激烈的，嘉禾兴会如何突围，我们拭目以待！

NO.4

金牛金周路TOD

千呼万唤始出来！

从今年中心城区第一次供应双限地到今天，金牛区只放出了三宗土地，但每宗地都诚意满满：上半年两宗地分别位于一环内及二环外侧，而今天的地则是金周路TOD的22.2亩住宅地。

资料显示，金周路站是地铁2号线和9号线二期（规划）的换乘站，是集教育、医疗、社区配套为一体的组团级核心。按照规划，金周路TOD将结合“轨畔城心，乐活绿里”的定位，打造“一核聚三轴、一环多节点”城市规划空间结构：布置集中商业，形成区域公共功能核心；以一条活力体验轴、两条生活慢行轴组成城市发展轴；用城市生态休闲环线串联整个区域；布局多个生态公园为生活节点。

▍金周路TOD意向效果图

此次出让的土地，容积率2.0，整体素质颇高：与地铁2号线金周路站直线距离约300米，周边教育、生活配套充沛，东侧直线约800米就是天府艺术公园的蜀园，清水限价26800元/㎡。但也有两个缺点：一是临铁路，二是临工业用地——保利要是能在建筑设计方面规避铁路噪音、工业用地对视，基本就稳了。

结语

下半年的双限地土拍，基本延续了上半年的“平稳且火热”的态势，民营企业积极参与，为下半年土拍开了一个好头。

但同时我们也发现，随着各热点板块清水限价逐步小幅上调，一二圈层市场进入全面高端化，个别板块已不存在“剪刀差”。

对于购房者，尤其是预算较少的购房者而言，不妨看看去年及前年出让地块的项目，“捡漏”的机会大一些。

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编辑：Zoe Ⅰ  美编：Bobeen  Ⅰ  主编：Comet图文来源：成都向上/网络

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